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简介：中公时事政治频道改版国内国际时事政治热点，并获取时事政治热点、时政模拟题、时事大事记及时事政治热点汇总等。今天我们注目--时政热点：发展住房出租市场必需 实施房住不炒的定位。要创建起中国房地产市场长效机制，就要创建起住房出租举的市场体制。

要发展中国出租举的房地产市场，就不应考虑到一系列的前提条件，如果这些前提条件不正式成立，那么要发展有效地的中国住房出租市场是不有可能的。笔者去年就撰文认为，要发展中国住房出租市场的第一个前提条件就是实施房住不炒的市场定位，除去住房市场的投机抹黑功能，除去住房市场赚效应，让住房价格几乎重返理性。如果这个前提条件不奠定，有效地身体健康的中国住房出租市场就发展不一起。

因为，只要政府不必经济杠杆严苛容许住房的投资功能，那么居民在是租房还是购房上总有一天是不确认的。尤其是房价低得离谱的一线、二线城市，居民堪称不会宁可转入住房出售市场而不转入住房出租市场，而转入住房出租市场的只是那些中低收入居民。

在这种情况下，不仅不会造成可出租的住房越来越少，也不会造成要转入住房出租市场的中低收者更加多。因此，这些城市的出租住房供求矛盾就不会更为引人注目。如果这些城市的住房出租制度决定严重不足，政府不需要减少更好的可面临中低收入者的出租住房供应，这大自然不会给赢利性的住房出租企业取得暴利建构最差的机会。要发展中国的住房出租市场，首先要解决问题的是符合中低缴居民的住房供应由谁来获取的问题，以及这些出租性住房如何来分配?等等。

其次，作为赢利性企业修建的出租性住房，或私人获取的出租性住房，租金水平如何?如何来定价?住房出租市场的利润水平多少?等等，以及通过什么的法律制度来维护住房租赁者的权益，如果这些中低收入的住房租赁者的利益受到伤害时，如何来赔偿金?再度就是发展住房出租市场，政府的住房出租补助金政策如何来奠定?采行何种方式来实行?对于这些问题，在德国及新加坡都有一套原始的出租住房市场发展的法律法规与政策，所以，他们的住房出租市场需要创建一起。即使是美国这种以住房持有人为主导的国家，发展住房出租市场也一套原始的计划与制度决定。

例如在美国，主要有三种住房租金补助金计划。如政府的公租住房、以项目为基础的租金补助金计划(Project-based rental assistance,PBRA)以及派发住房租金券(Housing Choice Voucher Program)。当前美国的公租住房可以为210万个低收入居民获取基本的居住于条件(占到人口的比重为千分之七)。

这些政府获取给低收入居民的公租房，必须缴纳其收益的30%或最少50美元作为住房每月租金。美国居民要取得这种政府的公租住房，其申请人家庭必需是低收入家庭，即收益不多达当地居民收入中位数(Area Median Income)的80%。而每年顺利申請的家庭中，有40%是近于低收入家庭，即收益高于美国家庭的贫困线，或其收益不多达当地居民收入中位数30%。

所以，对美国全国来说，申请人政府公租住房的居民占到全国人口的比重非常低，否则政府显然就没财政能力修建更好的住房给这些居民租给。至于PBRA，则是以项目为本，由美国住房及城市发展部与私人开发商签定20年期的出租合约，私人发展商再行将项目中的全部或部分单位租赁给合资格家庭。这些私人发展商大部分是为了赢利的企业，也有不少非牟利团体。租金某种程度根据租户的收益要求，他们必须缴纳收益30%或最少25美元作为月租。

美国国会每年不会拨款资金，借以补贴余下所必须的租金，以及空缺其他实际营运支出。每个PBRA发展计划的总单位数目，必需有40%供极低收入家庭进住进，其他住房则大部分只是缩不及当地居民收入中位数一半的家庭住进。

可以说道，正是这两项计划确实确保了城市较低及极低收入家庭的基本居住于条件，确保他们有缴纳能力租到一定空间的住房。美国的住房出租券是另外一种政府的住房出租补助金方式。通规则的低收入家庭，政府派发住房出租券让他们可权利在市场出租住房。

目前有数多达500万人、220万个低收入家庭参予这个计划。为了保证最有必须的人能获得资助，政府规定75%新的申请人家庭必需为极低收入，余下的申请人名额则留给给低收入家庭。申请人到了住房出租券的居民家庭可以在60天內找寻住房，住房机构都会再行核实单位的质量及租金否合理。某种程度地，这些家庭必需再行缴纳收益的30%或最少50美元作为月租，余下的租金由住房出租券包底至一个由住房机构设置的下限。

有研究指出，这种制度实施多年，早已获得相当大成绩。这种制度决定不仅不利于居民自由选择住房出租市场，不利于住房出租市场的发展，也不利于家庭居住于及孩子茁壮环境的提高，同时也节省了政府财政支出。

但美国的住房出租补助金计划是创建在几个前提条件下，一是对住房投机抹黑有严苛的容许，美国的住房市场不是以投机油炸作为主导的市场，而是一个以消费为主导的市场，所以不仅住房的价格水平是创建在居民可缴纳能力基础上，而且住房租金价格也是与居民有缴纳能力的基础，即不需要多达居民收入缴纳能力的30%。二是发展住房出租市场，尤其是通过出租来确保低收入家庭的出租市场，是创建在政府极大财政投入和财政补贴的基础上，主要是确保低收入家庭的基本居住于条件。三是美国政府发展住房出租市场，尽管政府财政补贴及投放不少，但其更加多的是采行市场化的方式来动作，而不是政府过度参予和介入。

四是在市场化的动作条件及政府制度决定下，在住房出租市场要取得暴利完全没有可能。所以，在这样的前提条件下，美国的住房出租市场才得身体健康持续的发展。

(作者易宪容系由青岛大学经济学院教授)更加多涉及信息请求采访中公时事政治[正当理由声明]本文源于网络刊登，专供自学交流用于，不包含商业目的。版权归原作者所有，如牵涉到作品内容、版权和其它问题，请求在30日内与本网联系，我们将立刻处置。

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